北京城市开发集团董事长 赵康
优博展览公司董事长 单大伟
● 现场速递 嘉宾发言图文实录
【任志强】今天请各位来开一个新闻发布会，发布一个年度报告，叫做REICO工作室的工作报告，这个报告每年发布一次。这个报告由六个单位出资，或者说是赞助这个工作室。刚才有些记者在问这个工作室既非官方，也非商业，是一个完全独立的研究机构，由专业的研究人员组成的研究机构。我们等于是向这个工作室购买这个工作报告，而这个工作报告，以后我们将每年出一套。两年以前，我们就已经准备研究请专业人员出工作报告，第一个工作报告请的是由樊刚组织的经济研究所组织一些人进行探讨，但是有一些数据问题或者是一些研究方法问题，他们退出了，没有完成。第二次找的是北京宏观经济研究所的林毅夫，但是后来由于北大改革的问题，他们这段时间进行专业研究，可能没有学术论文了，北京现在学术论文聚集。
华远集团董事长任志强主持发布会【任志强】所以，他们后来也终止这个研究报告，没有接受这个任务。此外，我们第三次又找了一些专业人员，这些专业人员并且组织了一个REICO工作组，这个REICO工作室到目前为止已经完成初稿，初稿大约四十多万字，我们最后会把初稿变成一本正式的书，我们预计在11月15日完全定稿，留出一些印刷时间，在12月初，正式发布这个报告，报告是卖的报告，我们会用经费来保证这个研究机构的存在和研究成果的继续延续。所以，我们今天专门进行这样一个发布，就是告诉大家我们出了这样一个报告。所以，受各位委托，我写了新闻通稿，也写了对报告简单的历史。下面，请聂会长谈一下报告的情况，我们几位分别谈一下对报告初稿一些想法。
【聂梅生】刚才任总已经把这个报告的来龙去脉都说了一下，那么我上个星期在华远看到这个报告以后，觉得确实有很多收益。那么，之后也仔细看了一下，因为最近业内有一些热点问题大家争论不休，而且网站也是铺天盖地在说这些事情，在座的新闻媒体也都非常关注，尤其是像中央电视台等也都在进行采访。那么，在说这个事情的时候，就让我不断思考这个问题，所以今天在万通新闻发布会我就主要讲这个报告给了我什么启示，我就把我最近针对这个报告的文章大概念一下。
【聂梅生】一翻开由REICO工作室发布的“2004年中国房地产市场年度报告”，我就被深深地吸引住了，“年度报告”以数字为论据所提出的分析结论将会发出对中国房地产界震撼的力量。
一、坐标的错位
当前对于国内外比较研究都很重视，在全球经济趋于一体化的今天，中国房地产市场的涨落会受到世界经济的影响，但是直接拿当今外国的数字来评价中国的房地产市场就会因坐标的错位形成数字的失真，从而误导决策。
本报告中，对比发达国家的发展阶段不是按照名义汇率，而是用购买力平价方法（PPP），这是本报告与国际接轨之处。
【聂梅生】按照上图分析，中国未来20年将经历发达国家1950-1980年的历程，其间这五个国家的人均GDP年增长率约为6%—10%之间，与中国目前的情况具有可比性。换句话来说，今后15年内我国的GDP的年增长率大约应保持在8%左右才能在2020年达到人均收入3000美圆的水平，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的。人均GDP超过1000美元的今天，恰恰是房地产快速发展期。上图中的5个国家在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期，时间大约为20—30年，其间房地产增加值占GDP的10%—15%，而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占GDP的5%以下，即便是增长最快的2003-2004年也远远没有达到10%（况且这短暂的投资增长过快正在被调控，今后将回落）。中国的房地产还有数十年的发展期，房地产的增长率应该略高于GDP的增长率才正常。
全国工商联住宅产业商会会长聂梅生：数字震憾的力量【聂梅生】二、“泡沫”的有无
近来关于投资增长和房价升降的争论趋于白热化，通过本报告提供的数字，我们似乎可以走出误区，悟出新意。如图中所示，房地产投资的增长受五个因素的影响，按影响权重递减排序如下：住宅质量提升41%、土地价格变动23%、城市化水平提高18%、折旧13%、居住条件改善5%。由此可见，在住宅投资的增长中，提升住宅质量所占的比例最大，而这正是提高增长质量，实现住宅产业化的宗旨。目前土地价格的变动对投资的影响太大，1998~2003年全国开发用地价格平均由962元/平方米上升到1639元/平方米，这和招、拍、挂的土地政策有直接关系。土地对住宅投资的影响达到23%，任何时候都不容忽视；城市化水平的提高对住宅投资的增长则是一项刚性指标。
房价是判断“泡沫”的“杀手锏”，房价与收入的比值又是说明“泡沫”的论据，目前一种说法是房价与收入比值达到15：1，已经大大超过国际公认的警戒线，已经出现泡沫。然而，从本报告所提供的数字中却可以得出不同的结论，理由如下：
【聂梅生】1、1998年~2003年商品住宅售价的年增长率为3.5%，而同期城镇居民的年收入增长率为10.7%，几乎是房价上涨速度的3倍！GDP增加→人均收入增加→房价上涨这是一个正常的过程。
2、房价与收入比值的测算原则值得商权。用某地的平均房价与平均户均收入所得出的比值并非有效，因为数据的采样范围太过于均化和笼统。本报告中的房价采用经济适用房为依据，以户均3人计算，1998年~2003年房价与收入比从9.1: 1 下降到6.5: 1，这说明以需求为目的的购房是支付得起的。如果更进一步的收缩采样范围，2003年全国拥有自有住房的居民的实际房价与收入的比值为3.1：1，这说明完全在可承受的范围之内，价格泡沫就全国而言是不成立的。同样，用这样的方法也可以测算一个具体的城市的房价与收入比值是否过高，是否存在泡沫。
【聂梅生】三、解读供需关系
当前房地产的供需关系是否失衡？这里一直存在不同看法，尤其是认为投资性购房的比例过高，导致局部地区房地产过热。在REICO报告中提出了沿海开放城市（不包括市辖县）的人均GDP已经为全国平均水平的4倍以上，按照购买力平价计算，这些地区已经进入“大众高额消费阶段”，这一阶段是以汽车和住房为消费对象。投资性购房正发生在上述地区，但是需求性购房和投资性购房是不可能截然分开的，因为住房本身就是不动产，它的价值是客观存在的，随着市场波动的，并不取决于购房者的初衷，今日为需求而购房的人，一定会同时考虑将来这套房子升值的问题，他同时就是明日潜在的投资人。正如REICO报告中所说，美、德、法、日四个发达国家在1950~1970年间（GDP水平相当于我国当前水平）住宅投资占全社会私人固定资产投资的比例在20%~30%之间，中国已经进入了住房消费与投资并存的阶段。
【聂梅生】因此，从根本上来说，无论是需求性购房还是投资性购房都既是大宗消费，又是大宗投资。当然，社会上确实存在以炒房为目的的单纯投资行为，这正如股市中的炒股一样，在市场经济中也有其合法性，但是一旦在房市中出现“鲨鱼”就可能造成房价震荡甚至导致恶性的结果，这正是需要严加防范的。
REICO工作室的“2004年中国房地产市场年度报告”将于2004年12月2日在上海举行的“2004年全国工商联住宅产业商会年会”上公开发布，我们期待着各界的指点与呵护。
我就说到这儿，谢谢！
【冯仑】大家下午好！作为这个报告的资助方，对这个报告做一些说明。报告的内容我在这里就不说了，我从以下几个方面重点提示一下它的意义。第一点，这样一份报告是由一个行业的组织，是行业商会像聂会长这样的，还有行业联盟机构，以及行业当中大型企业，还有行业当中最大的市场化的机构。总之，这些机构都代表了这个行业当中相当大的一个面，同时也应当说对这个行业本身有非常大的责任在里面。所以，这是由行业自己自觉的资助一个机构来做的一个独立的研究报告。所以，这是两个方面，一方面是行业资助，但不是行业中一、两个企业资助，而是所有的有影响力的企业和商会资助。
【冯仑】这样子在中国近二十年产业发展历史上，这是第一次，由行业最有代表性的机构、商会和企业来资助一份报告，这是第一次。第二，由于是这么多的行业有影响力的机构来资助，所以它也就只能是一个独立的报告，因为如果说是一家机构，这个就很难说，而是这么多机构来资助，所以这个观点，包括里面的过程，我们充分保证它的客观独立性，这样保证方式不仅要求我们所有资助方不介入研究团队，所以这里面研究团队没有资助方的认可。
万通地产董事会主席冯仑：这份报告不是给购房人看的【冯仑】另外研究者也不对我们负责任，必须对研究报告审核，所有研究结论出来不经过我们预先审查，我们定了很多游戏规则，以保证报告的客观独立性。所以，现在大家看到的报告，跟未来发布的报告并没有经过我们的审核、确定。我们有很多细节都不知道，但是我们保证它按照这个程序是独立的，这个是非常重要的。一方面是行业相当的有影响力的机构、商会和企业来资助。另一方面，也是独立的，这都是非常重要的。我们是有一套这样的程序，最终保证最后不需要我们审定。这是一个需要的，大家特点关注的。大家特点关注的。
【冯仑】第二点，这个报告给谁看，国内目前关于房地产报告应该说非常多，大概无外乎这么几种，这些报告有这么几个特点，一个是解释政策效益，第二个是随机性，写信有什么事，写调查报告说一下。再一个就是这么三、两个人下去调查一下写的报告成本太低。就是解释性的，短期性的，另外没有连续性。今天研究是这个人，明天研究是那个人，这样的报告出自政府研究部门。第二个报告出自国外，银行的分析师，这种报告比较独立，独立到任何一个分析师随便危言耸听就可以，怎么说都可以，太独立，独立到这个言论纯属媒体即兴，或者说今天研究房地产，明天研究别的。所以，这个研究领域的不确定，和在这个问题上太个人性也不能够保证，认为在观点上有偏颇。
【冯仑】第三点，目前各市场研究机构，比如说一些公司作为市场服务机构，他们出现的问题。比较起来我们的报告，我们是长期性的，这个REICO工作室将会长期存在，我相信大家继续支持，只要这个行业还存在，这个研究将会继续。不仅要继续下去，而且每年要发布，每年发布要固定时间，固定形式，就是在每年12月份发布当年的研究报告，所以它将会是国内最专业，最持久，最细致，最详实的报告。因为这个报告后来成本是我们知道目前所有研究报告成本最大的报告，因为没有足够的成本，我们就不能保证我们所取得的数据准确性、连续性、真实性、合理性。大家知道现在所有的数字是要花钱的，那么我们很多刚才讲的各种报告是不花钱的，我们为了保证这个报告数字的系统、真实、完备，我们资助的这些企业相当大部分是买数据的。所以，我想这一点是跟目前相当多报告很不同的地方。
【冯仑】再有一点，未来这个报告运作机制。这个报告未来将以独立的REICO工作室形式持续下去，而我们资助的这些将会在后面，以后我们就没有了。今年我们是资助，明年我们资助最多一半，后来我们不资助了，这个报告让它在市场上经受检验。如果你这个报告质量足够高，应该有足够多的人愿意拿钱来买，拿钱来买之前让你研究下去，这样保证是独立的研究报告。如果我们资助下去有嫌疑，但是如果我们不资助就不会开始。所以，我们每年减半，第三年这个报告市场上没有任何人拿一分钱来买，我们就把它扔了。如果说有很多人拿钱来买，至少说明这个报告第一独立，第二有价值，第三能够给投资者带来价值，那么它就能够继续。我要强调的就是以后REICO工作室一年以后不是这样的，两年以后完全有自己的生意，我们将不再需要别人来资助。这也是我们用心良苦，保证它有独立性的一个重要的做法。否则的话，这个报告是不行的。一份没有人愿意拿钱来买的报告，你很难说这个报告具有价值。所以，这是我们在操作的时候一个重要的安排。
【冯仑】最后一点，我们也特别强调一下，这个报告不是给普通买房人看的，也不是给简单的某一个部门制定政策的文件，更不是给一些炒房炒地，或者说金融机构，简单的就是对当前的市场做一个很简单的对号入座。我们是给投资人看为主的，所以给投资人看就是给那些真正投资中国房地产和管理房地产投资的相关部门来关注。因为当人要投资的时候，他对于一些事情的判断是最慎重的，当一些人要掏钱的时候，他会对这个报告给予认真的评价。
【冯仑】所以，我们这份报告不像前面的报告，因为社科院报告给媒体看的，甚至是通过媒体给所有人看的。政府研究部门的报告是给它的上级看的。那么投行的报告一部分给媒体，一部分给他们投资人看的，但是给他们的投资人，不是给所有投资人，我们这个报告是给所有投资人，包括国外、国内的投资人。另外，我们也给管理投资的相关分析人员，政府机构人员以及机构参考，这是我们报告主要的客户和目标。所以，我们这份报告引起了未来老百姓看的都看不明白，看得一头雾水，说明我们工作做对了。
【冯仑】如果我们的这份报告连读北京晚报的人都看的很明白，我们就做错了。所以，我们这个报告是给研究人员和投资者看的。这份报告大家在未来看到以后，读起来稍微系统一点，那就说明我们工作做的是有分量的。但是，我想普通老百姓应该关注，能不能读懂不是我们最终目的，我们希望投资者通过这份报告能够知道中国房地产市场机会、挑战、前景都在哪里，使他们知道什么是投资，投多少，投给谁，今后怎么做，这是我们报告最后要追求的。
以上是我做的一点补充，谢谢！
【赵康】聂会长，冯仑主席说的我都很同意，我也做一个补充。这个报告分为三部分，第一部分，是1998－2003年，中国房地产发展的情况。第二部分，是2004年年度报告。第三部分，是2005－2020年房地产房地产发展空间。分三部分组成，一个是前六年，应该说全国房地产发展是平稳的，是健康的。第二部分是政府，专门说2004年，对全国有分析，对北京市，对重点城市都有分析。最后那一部分是2005－2020年，未来差不多十五、六年发展空间分析。在这种情况下，我想说报告内容是很丰富的，刚才聂会长、冯仑都讲了，内容很丰富，是开发商开发方式，对投资、金融、物业都讲了很多，今年也有很多分析。
北京城市开发集团董事长赵康【赵康】我觉得他们说的都很正确，是说什么呢？现在研究部门也好，包括媒体也好，都挺浮躁的。有一个数字，有那么一段，两了之后一个劲在那儿炒，因为什么呢？没有考虑到过去几年，也没有考虑到未来，也没有做对比，就一件事炒的不亦乐乎。有了这个报告，有历史，有未来，有当前，这样全方位，客观、公正、把这个事情做一个评价。而且，这个报告是以数字为依据的，有一套严密的指标体系，而这个指标体系也是和世界接轨的。
【赵康】确实它是一份研究的报告，我觉得谁炒作都可以，但是对于开发商来讲应该是理性的，冷静的，认认真真读这份报告，这份报告对社会，对方方面面都应该很有益处。因此，我们一开始作为赞助商来讲，我们希望这份报告对社会、政府、方方面面都应该有作用，而且我相信肯定会有作用，它的数字和结论可能超出了一般人按照经验所得出来的结论。
我简单说这么多，谢谢大家！
【任志强】我们单大伟是专门负责报告的，他要公布预定报告的号码。
【单大伟】尊敬的各位媒体朋友，刚才任总说了一下我们REICO报告销售的方式。我们作为一个从事于房地产行业的布展专业公司，在中国目前房地产行业做了一个理想的展会，我们这个展会的发展和成长，离不开我们国家大企业，媒体和政府的关心和支持。作为一个展会来说，一个最重要功能就是要传递和发布一些未来市场发展的一些前瞻性的报告和学术成果。那么，作为一个展会具体承办单位，我们觉得也有义务和责任来参与这到份工作当中来。
优博展览公司董事长单大伟【单大伟】那么，参与这份工作最终的目的，也是想让工作报告真实发布，让我们社会、企业，包括投资者对整个房地产市场做一个准确的判断。为了使这个报告能够长期坚持公正客观做下去，经过几家主办单位共同商量，我们不是为了一个商业性的目的，是为了使这个报告可持续、公正的运作下去，就暂定了一个销售价格，任总提议三千块钱人民币一份报告，除了报告，我们会送光碟，研究的成果，向企业、学术团队，包括政府公开发售报告。我们筹集的资金由五方专门成立一个监管机构。所以，在这里我也希望需体朋友把我们今天要发布的REICO房地产研究报告向全社会对房地产行业比较关心的一些社会、团体进行宣传。那么，我们也希望这份报告能得到非常好的认同。
