让我们先看一个寓言故事：从前，有只小狗熊逢人就说：“我要当英雄。”其他的动物听了哈哈大笑：“你是狗熊，不是英雄！”
春天到了，万物复苏，春意盎然。他和小白兔、小猴在大森林里做游戏。一只大灰狼看见了他们，顿时动起了坏脑筋：“如果我把他们活捉了，我就有美餐吃了”。于是，大灰狼悄悄地躲到一棵大树背后。当小白兔他们回家时，大灰狼从树后窜出来，得意忘形地说：“小兔崽子们，今天你们跑不了了。”勇敢的小狗熊奋不顾身地向大灰狼冲去，用自己的祖传功夫“狗熊压顶”和“熊掌攻击”把大灰狼打得嗷嗷直叫，狼狈地逃跑了。当天，小白兔和小猴向警察局长大象汇报了事情的来龙去脉。大象局长决定表彰小狗熊见义勇为的英雄事迹。第二天，小狗熊被小动物们戴上了大红花，成了英雄。至于十恶不赦的大灰狼呢，因为伤势过重，已经到了阴曹地府。
看来狗熊是可以转变成英雄的。关键是狗熊对其所在的团体的贡献，或者说主动承担社会的责任和历史使命。如今的发展商，好比过街老鼠。社会大众的声音认定发展商是房价虚高的罪魁祸首；为了满足暴利，认定发展商是最大原凶。如此以来，发展商的狗熊形象很难洗脱。
俗话说：时势造就英雄，英雄挥洒历史。谈到房地产行业，就不得不论及发展商的行为历程。江山代有才人出，各领风骚三五年。笔者把成就中国房地产十多年历史的发展商，划分为四个次层。
第一代：出现于20世纪80年代末与90年代初。房地产业刚刚有一些市场气息，少部分还不能完全称为发展商的企业，在半计划半市场环境下获得土地，定向建房。购房者均为集体。当时正处于短缺经济状态，房屋销售是完全的卖方市场。此时的发展商虽无理念可言，却把房地产引向商品化。第一代发展商的主要行为表现是建房。
第二代：出现于20世纪90年代初。当时，由于改革开放的需要，出现了一批土地开发的热点城市，同时，正是中华人民共和国历史上首次有偿出让土地。由于当时市场化程度不高，其土地本身潜藏着巨额利润。一些企业在获得了政府出让土地的批准后，就开始转让土地。因此，土地炒作成为发展商的主要行为。这就导致了90年代初的房地产泡沫。发展商以大无畏的商业壮举，把房地产业完全推向了市场。
第三代：出现于20世纪90年代中后期。在这个阶段，东南亚正面临金融危机，国内进行宏观经济调控，房地产处于发展低谷。时势让这一代发展商变得理智、冷静，他们默默地思索如何盘活房地产存量，如何打开新的局面。因此，这个时期出现了主题房产、概念房产。这一代发展商的主要行为表现是做概念。
第四代：出现于20世纪末至21世纪初。世纪之交，中国经济迎来了两件大事，一是以信息为导向的新经济，二是加入了世界贸易组织。这样必然卷入到全球经济一体化浪潮中来，经济社会无疑会从法律到观念、从内容到模式面临一场革命。中国的房地产业在内需刺激消费的形势下开始了新一轮的启动。此时的发展商敏感地认识到形势的变化，他们注重对消费群体的研究，有选择地引入国际房地产前卫意识和成熟模式，注重社会资源的优化配置，突出项目的理念挖掘，不断地推出让人惊叹的品牌楼盘，形成了新房地产运动浪潮。这一代发展商的主要行为表现是创品牌。当地产行业注重树立品牌，发展商的狗熊形象必然摇身一变成为英雄。如今，发展商要想成就英雄梦想，必须重视以下方面构想：
１、产品模式：理念化
产品的理念化，是第四代发展商在新房地产运动中体现出的一种哲学境界。通过形而上与形而下的完美结合，找到房地产的市场价值取向。它注重营造一种高尚的房地产精神，比如：ａＴＯＷＮＨＯＵＳＥ（排屋），是一种介于多层与别墅之间的产品，多位于郊区与城市之间，其密度低、覆盖率高。其理念着重为“优美、宁静、典雅”。主要面向中、高收入家庭。ｂＧＲＥＥＮＨＯＵＳＥ（绿色屋），追求绿色生态。多以自然生态的原貌为主题，展开设计师的想象空间，创造赋有天然美感的住宅。其理念主要是“回归自然”。ｃＡＰＡＲＴＭＥＮＴ（独立公寓），起源美洲大陆，单栋高档租赁式住宅，相对于独户独院别墅，更经济实用，建筑风格与成本较高，生活便利，功能性强，物业管理集中，一般不超过２００户，多为白领，具有酒店感觉。其理念为“新都市主义”。ｄＳＴＵＤＩＯ（工作室公寓），对物业要求简单，但通讯发达，交通方便，商业形象好，周边生活设施齐全，主要面向创业型公司和人员、投资理财者，首付款少，风险小，租金回报稳定。其理念多为“舒适、便捷”。ｅＷＯＭＡＮＨＯＵＳＥ（女性住宅），面向职业女性的清新住宅。追求独立时尚，外观设计优雅，内部设计浪漫，个性化强。其理念多为“温馨丽人”。ｆＡＣＡＤＥＭＩＣＨＯＵＳＥ（学院派公寓），主要面向知识阶层，这种公寓在建筑上吸收学院气息，在功能上与大专院校实现图书资源共享。其理念是“知本”财富。
２、运营模式：品牌化
品牌化是新房地产运动的核心，是结构、品质、文化的匠心打造。通过对房产的人文环境、社区文化、自然生态、现代功能、物业管理等方面的完美雕刻，使产品产生“美誉”、“信誉”冲击波。不同的楼盘，会有不同的品牌侧重点，比如：ａ空间品牌：注重空间艺术美感的塑造；ｂ社区品牌：注重人文环境的塑造；ｃ生态品牌：注重人与自然的和谐；ｄ功能品牌：注重生命主题的创新；ｅ回归品牌：注重返朴归真氛围的挖掘。
３、市场模式：边缘化
市场边缘化是新房地产运动的表现之一，这是房地产业纵向化扩张的革命。在全球经济一体化（ｍｏｎｄｉａｌｅｃｏｎｏｍｉｃｉｎｔｅｇｒａｔｉｏｎ）、国内扩大内需的背景下，房地产的边缘化发展，赢得了市场优化配置的成功。ａ旅游房地产：与旅游市场的有机配置，扩张了房地产的市场外延。如，产权酒店、分时度假别墅；ｂ金融房地产：把金融作为房地产的市场手段，降低了市场进入门坎，有力地扩张了有效需求。如，按揭、信托、证券化、理财型；ｃ农业房地产：与农业结合，形成独特的观光房地产。如，度假农庄、农业城镇化；ｄ郊区房地产：紧随城市化发展，把郊区培植为城市卧室的功能。如，排屋、生态别墅；ｅ数码房地产：配置现代信息技术，提高房地产的附加值。如，智能小区、数码写字楼。
４、商业模式：整合化
传统的房地产业是资金和劳动双密集型产业，新房地产运动运用整合技术实现了产业革命与升级。现代房地产企业就是对土地、金融、知识、人力和市场等资源进行整合，实现规模化利润的企业。因此，资源整合能力已经成为房地产企业的核心竞争力。目前，有如下表现：ａ投资主体多元化：土地拥有者、资金拥有者、知识技术拥有者等等，可以各自的资源作为投资资本，实现资源共享，追求规模效益，达到多赢局面；ｂ竞争战略群体化：第四代发展商间的竞争，已经不是单一企业的争夺战。在新房地产运动的推动下，房地产业的纵向战略联盟，比如，开发商、运营商、物业管理商等形成产业链，结成了战略群体，整合参与市场的竞争，增强市场竞争力；ｃ市场扩张资本化：为了获得土地资源，或市场资源，在新房地产运动中出现了运用公司并购、品牌合作等资本运营手段，以实现对市场的迅速扩张。
５、管理模式：信息化
在新房地产运动中，第四代发展商充分运用现代信息技术，向低成本、高效率方向发展。主要反映在两大方面：ａ信息化管理：充分运用信息集成，实现对房地产业务流程再造；ｂ信息化经营：运用供应链管理（ｓｕｐｐｌｙｃｈａｉｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔ），实现客户关系管理ｃｕｓｔｏｍｅｒｒｅｌａｔｉｏｎｓｈｉｐｍａｎａｇｅｍｅｎt。
