Howard Kennedy能源主管Jonathan Cohen对围绕房地产行业的可持续发展立法、指导和机遇进行了评估。
目前有大量的活动涉及投资和开发，将绿色建筑和可持续性结合起来。这为投资者和资产管理公司提供了许多机会。本文着眼于在当前市场中开发此类资产的一些关键趋势、机遇和挑战。
更环保的建筑
大流行后的趋势是建设得更好、更环保，企业、开发商和金融界越来越多地考虑其业务决策对环境、社会和经济的影响，更多地关注长期可持续的价值创造。
“社会”和“治理”部门推动了对能够证明 ESG 相关合规性的房地产资产的需求。此外，我们发现符合 ESG 标准的客户产生较低的长期运营成本，带来资本价值的增加、更高的租金和入住率。
相比之下，绿色评级较低或没有绿色评级的建筑往往会导致所谓的“棕色折扣”，因为它们往往存在更高的入住空置率和运营成本。面对日益严格的 ESG 立法要求，它们还面临资本贬值和过时的风险。
ESG 与房地产生命周期
ESG 在公司运营中扮演着更加重要的角色，投资者将 ESG 考虑因素融入房地产生命周期的每个阶段，从尽职调查到收购，从租赁到资产管理。
运营排放（用于建筑物供暖、制冷和照明的能源）约占全球碳排放总量的 28%，而隐含排放（整个建筑生命周期中的材料和施工过程）又产生了 11%，建筑业主、运营商和居住者减少碳足迹的压力越来越大。
法律框架
投资者应该意识到的挑战之一是影响此类投资的不断变化的监管和法律环境。
近年来，已经出台了大量以 ESG 为重点的立法和政策，旨在引导房地产行业走向更加绿色的投资，并突破 ESG 整合的界限。
对房地产行业经营者产生影响的关键立法和政策发展包括但不限于最低能源效率标准、GRESB（以前的全球房地产可持续性基准）、气候披露、分类??法规以及一些特定于行业和主题的 ESG 基准和可持续建筑标签系统。
虽然跟上不断发展和动态的监管和法律环境可能是一个挑战，但它应该被视为一个积极的变化，将有助于投资者识别和减轻其现有房地产投资组合中与可持续性相关的风险。它还将帮助他们识别潜在的新资产。
人们还希望这些增加的规则和法规将提高透明度和问责制，鼓励公司采用更可持续的做法，并帮助保护投资者免受漂绿行为（公司对其 ESG 绩效做出误导性声明）。
绿色评级
除了关键的立法和政策发展外，还有一个更基本的问题，即在房地产行业采用的众多绿色评级系统下评估时，建筑物是否达到标准。
全球约有 600 个绿色认证系统。然而，建筑研究机构环境评估方法 (BREEAM)、能源与环境设计先锋 (LEED) 和 WELL 建筑标准（也称为 WELL 认证）是目前英国最常用的评级系统，尽管它们也在国际上应用。
尽管此类物业认证仍将是衡量建筑物环境绩效的重要指标，但我们已开始看到投资者的注意力转向诸如世界绿色建筑委员会 (WGBC) 的“净零碳建筑承诺”等举措，该承诺要求所有建筑物在 2050 年之前实现净零碳排放。
绿色租赁
市场上可以看到的合同模式之一是“绿色租赁”的出现。
这些是房东和租户之间为实现某些环境目标而签订的，可以作为投资者监测和推动其房地产资产环境绩效的工具。
此类租赁中的指标可能包括每位居住者的用电量（每位员工的千瓦时）、按面积使用的水量以及填埋的废物量占总废物量的百分比。
贷方和投资者如何评估风险？
在房地产领域，贷款机构越来越多地提供绿色贷款，为符合可持续发展标准的建筑开发提供融资。贷款人也可能提供保证金减免，以使他们的绿色贷款对借款人有吸引力。
贷款人在实践中发现，那些已经提供符合可持续发展标准的住房的借款人现在获得了更具竞争力的报价，而不是鼓励那些不符合标准的借款人。
贷方也可以在“了解你的客户”阶段进行更多的尽职调查。银行越来越多地创建针对借款人的气候风险评分，并将其融入融资的承销流程。贷款人还可能仔细审查借款人的未来生产计划或可再生能源技术的可用性等项目，以推动客户的运营。
为了进行这种程度的尽职调查，他们可能会利用技术或数据应用程序，并聘请具有环境趋势技术知识的专家加入他们的团队。
就风险评估而言，投资者和资产所有者通常会评估物业的改进潜力，确定任何遗留问题，并分析可持续性因素的影响，如物理气候风险或能效标准。
至关重要的是，资产所有者和管理者审查他们当前的投资组合以及他们未来的管道，以确保他们符合上述要求。
这对于确保他们不会面临资本贬值和过时的风险，从而专注于长期可持续的价值创造至关重要。
作者：Jonathan Cohen, Howard Kennedy
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