关键亮点
- 引入LEED认证等可持续性特征，可显著提升办公楼的租金溢价及整体投资回报。
- 战略性脱碳涉及能源需求管理、设施升级规划以及气候相关风险评估，旨在有效维护资产价值。
- 采取积极主动且分阶段的脱碳策略，有助于建筑循序渐进地削减排放，从而避免实施那种具有颠覆性且非此即彼的激进式升级改造。
- 若要将可持续性理念有效融入资本投资与维护排程之中，跨部门协作与前期周密规划必不可少。
- LEED v5等行业标准对制定了正式脱碳路线图的建筑给予奖励，以此鼓励各方积极主动地开展可持续性规划工作。
通过战略性脱碳释放建筑价值
在经历了连续多个季度办公楼空置率上升之后，如今想要寻得优质的办公空间已变得愈发困难。根据世邦魏理仕(CBRE)发布的《2026年全球工作场所与入驻洞察》报告，得益于混合办公模式的兴起，目前的办公空间利用率已回升至53%(高于2023年的35%)。
提升建筑吸引力的有效途径之一，便是增设可持续发展相关的功能与设施。世邦魏理仕2025年的一项调研显示，近70%的办公空间租户明确表示，如果某栋建筑缺乏可持续性的设施或运营管理，他们将拒绝入驻，或者会相应调低其愿意支付的租金水平。
鉴于在美国，获得LEED认证的建筑通常能带来3%至4%的租金溢价，且高能效的商业地产在总投资回报率上往往比低能效地产高出5%，因此，将“脱碳规划”视为一种能够提升商业地产财务收益的策略，无疑是明智之举。
题为《战略性脱碳规划：将愿景转化为商业地产价值》的报告，汇集了世邦魏理仕(CBRE)、落基山研究所(RMI)以及城市土地学会(ULI)的专家洞见。该报告深入探讨了设施管理者与建筑业主应如何从运营管理及财务预算两个维度着手，制定脱碳改造方案，从而有效提升建筑的可持续性水平并增强租户的满意度。
脱碳目标框架
RMI(落基山研究所)建筑项目经理、该报告的作者之一 Tamara Grbusic George 解释道，脱碳已不再仅仅是一项合规任务，也不是一项仅由可持续发展团队负责的独立项目。她表示：“脱碳确实需要融入到资本支出(CapEx)的规划方式、运营风险的认知方式、租赁竞争力的考量方式，以及如何从长远角度维护资产价值的策略之中。”
正如报告所概述的那样，采取一种具有战略性且前瞻性的方法，意味着投资者能够在系统发生故障之前就着手进行更换准备;在确保租户舒适度的同时，最大限度地降低全生命周期成本;并最终实现整个资产组合层面的脱碳目标。
来自世邦魏理仕(CBRE)、RMI 和城市土地学会(ULI)的报告作者们提出了战略性脱碳规划的六项原则，这些原则将从多个方面使设施经理和建筑业主受益。
1.管理能源需求： 实施智能设施管理技术及基于物联网(IoT)的监测手段，能够优化能源使用、提升设备性能，并降低整体运营成本。
2.应用基于全生命周期的增量支出规划：在资本支出计划中叠加脱碳增量规划，能够更具战略性地利用“延期维护”预算，从而为高性能升级项目提供资金支持。
3.将升级改造与“触发事件”相契合：将建筑改造工程的实施时序与设备的自然生命周期触发点(例如设备达到使用寿命需更换、或租户更替等)相协调，能够最大限度地减少对日常运营的干扰，并简化实施流程。
4.分阶段实施高性价比的“快速见效”措施：主动开展能效审计，并优先实施那些对运营干扰较小的措施(如建筑气密性修补或控制系统优化)，能够带来高投资回报率(ROI)的“快速见效”成果，并实现能源需求的即时降低。
5.采用综合性的设计方法：将建筑视为一个相互关联的整体系统，有助于实现设备的“合理选型”(Right-sizing)——例如，通过提升建筑保温性能，从而允许选用规模更小的暖通空调(HVAC)系统，进而同时降低资本支出和运营成本。
6.考量风险叠加因素：针对洪水或极端高温等气候相关危害进行物理风险评估，有助于保护资产价值，并确保建筑在面对极端天气事件时仍能保持运营韧性。
跨团队协作以实现成果
若要将这六项战略性脱碳原则应用于具体的建筑项目中，业主和设施管理团队必须实现思维模式的转变：从被动应对式的升级改造，转向一种主动出击的“全系统”管理方法，从而将建筑的碳排放目标与资本投资决策紧密地结合起来。
报告合著者 Kara Kokernak 承认，这种方法可能意味着建筑运营团队与设施管理团队之间需要投入更多的前期工作和团队沟通;但其最终成果是，各方能携手对建筑的运行状况形成更深入的理解。
“随着我们对建筑本身、租户的使用习惯以及这些习惯随时间推移如何演变有了更深入的了解，从长远来看，这将使我们的工作变得更加轻松，”ULI(城市土地学会)脱碳事务高级总监表示。“我们的初衷应当是打造一座运行更高效、管理更优良的建筑，而这将造福所有人。”
这种协同规划的方法还能打破设施管理领域中可能自然形成的“部门壁垒”。世邦魏理仕(CBRE)可持续发展咨询业务高级总监 Brett Bridgeland 解释道：常规的建筑运营、维护资金及积压的维修任务可能归属某个部门，而可持续发展举措却可能由另一个部门负责;这两个部门之间往往缺乏沟通。
“当遇到设备故障、设施扩建或设施改造等情况时，就应当开始展开对话，”该报告的另一位合著者 Bridgeland 建议道。“在那些你正计划投入资金的领域，引入可持续发展的视角。既然你无论如何都要进行大规模的资本投入，何不趁此机会把它做得尽善尽美呢?”
报告还指出，这六项原则与“LEED v5 既有建筑运营与维护”标准之间存在协同效应——后者专门奖励那些制定了正式脱碳路线图的建筑。“LEED v5 如今开始奖励既有建筑提前制定脱碳计划，这释放了一个极其强烈的信号，”Bridgeland 说道。“设施经理和物业经理将在这一过程中发挥关键作用，负责制定出既符合建筑实际需求又切实可行的脱碳计划。随着建筑生命周期中不断涌现出各类契机，他们便可以循序渐进地推进计划的实施。”
按您的意愿与计划进行升级
Bridgeland 指出，在大多数情况下，实现建筑脱碳的最佳途径是循序渐进、持之以恒。
“业内存在一个巨大的误区，即认为脱碳必须‘全有或全无’，”Bridgeland 说道，“对于大多数类型的建筑而言，往往存在着利用契机进行‘局部脱碳’的机会……通过实施局部脱碳，您就能大幅削减自身的碳排放量。”
George 对此表示赞同：“切勿让突发事件打您个措手不及。如果建筑内发生了重大设备故障，那绝非您该回头去找管理层、试图临时抱佛脚去摸索解决方案的时机。您应当确保所有相关决策都已提前制定妥当。”
请务必制定一套宏观战略，确保各部门之间步调一致;明确应与哪些供应商开展合作;深入理解建筑内部各系统之间的相互作用机制;并对近期及远期的各类潜在“触发事件”进行预判。
这三位专家均建议：您应当主动出击，自行定义脱碳升级的“触发事件”，并按照自身意愿来统筹安排相关的维护或更换工作。您可以将升级改造的时间点与租约更替、设计更新、建筑重新定位或资本重组等契机相挂钩。此外，他们还鼓励您对“一次性全面脱碳升级”与“循序渐进式脱碳升级”这两种方案进行利弊权衡与比较。
尽管 Kokernak 认同每座建筑各不相同，但脱碳原则仍可在一整套建筑资产组合中进行规模化推广。
一旦制定了战略规划，设施管理者和建筑业主将能更好地做好准备，从而积极主动地推进脱碳工作并提升可持续发展水平。
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