作者：Delphine Clément- 西门子
随着运营成本上升、ESG(环境、社会和治理)要求日益严格以及租户期望发生变化，商业地产投资组合正面临越来越大的压力，这对传统的建筑运营模式构成了挑战。在市场环境日益动荡的背景下，投资者、开发商和租户愈发关注如何保障净营业收入(NOI)、提升运营韧性并保持资产的长期竞争力。随着建筑互联程度的加深和对绩效表现的日益重视，数字基础设施与人工智能(AI)正逐渐成为运营中的必备要素。这些技术赋能了更智能的投资组合管理、更高的能效水平以及更大规模的、基于数据的决策制定。
我们最新的《基础设施转型监测》(ITM)研究结果令我颇感意外。商业地产领域的领军者日益将数字基础设施和人工智能视为提升运营绩效、弥补投资组合间效率差距的关键工具。超过半数(52%)的受访者预计数字技术将带来显著的生产力提升，而能效优化和成本降低则被视为最受期待的业务成效。
事实上，建筑全生命周期中的绝大部分成本都源于日常运营。即便在能源管理、维护保养和系统性能方面仅做出微小的改进，也能对净营业收入(NOI)和资产长期价值产生实质性影响。然而，目前的运营就绪水平仍显滞后。仅有37%的受访者表示，其所在机构在将数字系统融入运营流程以及在日常决策中有效利用运营数据方面，已达到成熟或先进水平。对于许多设施与资产管理团队而言，即便已掌握能够预防运营中断的数据，被动式运营模式依然是常态。
随着商业地产投资者、开发商和租户寻求更高效地管理日益复杂的资产及投资组合运营，人工智能(AI)正迅速从试验阶段迈向主流建筑运营。研究显示，59%的行业领袖预计AI将在未来三年内变革运营模式，其主要驱动力在于对更高运营透明度、预测性决策能力及实时性能优化的需求。预测性维护、自动故障检测、暖通空调(HVAC)优化、基于人员占用情况的控制以及能源管理等应用，正日益成为标准运营的一部分，而不再仅仅是孤立的试点项目。与此同时，人员短缺问题加剧了运营压力：世邦魏理仕(CBRE)的报告指出，尽管建筑物的互联程度和数据密集度不断提高，仍有43%的美国设施管理团队面临人手不足的问题。
尽管如此，在实际落地层面仍存在显著差距。虽然许多机构将AI视为战略重点，但仅有36%的机构表示在跨资产组合推广AI和数字孪生技术方面取得了实质性进展。对于许多业主和运营商而言，数据环境割裂和建筑系统互不连通的现状，持续限制了运营透明度，并阻碍了数字化举措在各类资产间的有效规模化应用。
如今，重点已不再仅仅是创新本身，而是转向那些能够带来可量化的运营与财务效益的技术。费城的宾夕法尼亚会议中心(Pennsylvania Convention Center)便是一个典型案例：通过实施现代化改造措施，该大型复杂设施的运营效率显著提升。该项目不仅将能耗降低了18%，节省了约68.6万美元的运营成本，还改善了室内空气质量监测及人员舒适度。该设施随后获得了LEED金级和GBAC STAR认证，充分彰显了运营现代化如何助力实现更广泛的可持续发展与健康福祉目标。对于面临持续利润压力的投资者、开发商及租户而言，此类项目有力地证明了：投资数字基础设施可直接转化为更低的运营支出(OPEX)、更强的运营韧性以及更优的长期资产绩效。
ITM报告的结论明确指出，对于那些亟需提升效率、韧性和资产绩效的商业地产投资组合而言，人工智能(AI)与数字技术正日益成为运营层面的必备要素。尽管各方期望甚高，但许多机构仍面临着系统割裂、运营透明度有限以及难以在整个投资组合范围内推广数字化举措等挑战。
随着运营复杂性的不断增加，该行业面临的下一项挑战在于如何将数字化愿景转化为运营实效——即构建互联数据基础设施、实现系统集成并夯实运营基础，从而支持更智能、更具可扩展性的投资组合运营。在一个日益由数据驱动的商业地产市场中，运营智能互联投资组合的能力，或许很快就会像地理位置和租赁策略一样，成为决定资产竞争力的关键因素。
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