《广州市居住建筑智能家居评价指引（试行）》解读

2026 年 11 月 3 日，广州市住房和城乡建设局发布《广州市居住建筑智能家居评价指引（试行）》（穗建信〔2026〕650 号，成文日期 2026 年 10 月 30 日）。这份 48 页的文件依据《广州市加快推动智能建造与工业化建筑产业发展工作方案》编制，由广州市住房城乡建设行业监测与研究中心、广州市建设科技中心、广州市智慧城市投资运营有限公司、中国建筑上海设计研究院有限公司、广州市设计院集团有限公司主编，华为终端有限公司等企业参编。

今天，千家网小编来简要解读该指引的核心条款与落地要点。

文件定位与适用边界

该指引适用于广州市行政区域内新建、在建居住建筑的智能家居评价。条文说明进一步明确：所指居住建筑为商品住宅，安置房、保障房可参照执行。

三个边界需要特别注意。

其一，评价对象是“栋”而非“户”——整栋建筑为最小评价单元，申报单位必须是建设单位，且需统筹设计、建造、运维三个阶段。

其二，已竣工验收的项目只能申请星级评价，不再追溯设计评价。

其三，它是“指引”而非强制标准，属于推荐性评价工具，但建设单位签署的《智能家居建设承诺书》要求“确保竣工验收成品与申报内容一致”，并自愿公开申报信息，实质上构成了对购房者的可追责承诺。

评价体系：两阶段、四等级、一套算分公式

指引将评价嵌入两个既有法定环节：设计评价在工程施工图设计完成后进行，星级评价在竣工联合验收通过后开展，评定工作由评价机构组织审议并出具评价报告。

算分公式为 Q＝Q1＋Q2。其中 Q1 为控制项基础分，满足全部控制项（含“不涉及”条目）得 20 分，否则不得分；Q2 为得分项实际得分。按各得分项上限累加，Q2 满分为 100 分，即理论总分上限 120 分。这意味着 AAA 级（90 分）约相当于拿满基础分后再取得得分项七成以上的成绩，门槛不低。

控制项解读：18 条“一票否决”的底线

控制项共 18 条，任一不达标即失去评级资格，是必须逐条核对的硬约束。

基础设施 9 条（4.1.1～4.1.9）。核心逻辑是“预留先行”：智能设施设备安装位置及布线须与室内装修同步规划设计、同步实施；按设备功率预留插座点位和线路容量；套内设置符合 GB/T 37142 的家庭综合信息箱。安全类条款占一半：厨房燃气泄漏报警须联动切断气源并设水浸监测；火灾探测以 54 米为界——54 米以上一类高层住宅套内探测器接入火灾自动报警系统，54 米以下配备独立式联网探测器；另需设置紧急求助报警装置、访客对讲装置、智能燃气表水表电表，并满足个人隐私保护要求。

平台及服务 4 条（5.1.1～5.1.4）。套内必须配置智能中控网关与智能交互终端，且网关须具备本地自动控制算法——断网时仍能执行预设场景，避免“断网即瘫痪”。系统平台须具备用户权限管理、接口管理与交互入口，升级不得影响正常使用。最具约束力的一条是：服务方须提供电子操作手册，并为布线、硬件、软件提供自交付之日起不少于 3 年的维保服务，星级评价时需查验购房合同或专项维保合同中的对应条款。

智慧住区 5 条（6.1.1～6.1.5）。出入口及公共活动空间视频监控全覆盖、图像存储不少于 30 天；主要人行出入口设非接触式门禁；四层及以上住宅周边部署高空抛物监测设备（条文说明明确不大于五层的住宅该条不参评、视为满足，且严禁拍摄窗户、阳台等私密空间）；配置电梯物联网智能监测；电梯须配置电动自行车及充电电池识别报警装置并与梯控联动。

得分项解读：100 分如何分布

得分项共 8 个条目、上限 100 分，呈“5∶2∶3”结构，政策导向清晰可见。

基础设施板块技术含量最密集。

布线条目直接锚定行业前沿：六类或以上非屏蔽双绞线到插座、按《广东省光纤到房间（FTTR）全光 Wi-Fi 组网白皮书》敷设光纤到主要功能房间；为智能面板预留相线加中性线（即行业通称的“零火线”）得 2 分，条文说明解释了用意——解决单相线方案供电不足、兼容性差的问题。无线覆盖给出量化指标：主要功能房间信号强度低于－75dBm 的覆盖盲区不超过 10%，且要求场强仿真报告与现场实测双重验证。

值得注意的一个细节是，指引明确不对预留通信线缆进行评价，理由是有线协议（PLC、DALI、KNX 等）选型差异大、前装预留落地性差，这一取舍体现了编制组对工程现实的尊重。

安全防护条目中，智能门锁按 GA 374 的 A 级、B 级分档计分，无线局域网设备支持家庭级 WPA3 得 2 分。

平台及服务板块释放两个明确信号。

一是国产化导向：智能中控网关支持开源鸿蒙操作系统得 2 分，且产品须通过开放原子开源基金会兼容性测评并可官网查询。

二是安全量化：网络传输加密须支持 SM4-CMAC、AES-CMAC 消息认证算法，整体安全要求对齐 GB/T 41387-2022。服务条目则把“卖设备”推向“卖服务”：维保从控制项的 3 年延长到 5 年可独得 6 分，为单项最高分；适老化改造给出字体不小于 16dp/pt、图文对比度不低于 4.5∶1 等具体参数；医康养接入、车居互联也被纳入加分清单。

智慧住区板块把视野从户内扩展到社区：高空抛物轨迹捕捉与溯源定位 3 分、周界越界智能分析 2 分、住区信息系统融合物业与生活及政务服务最高 9 分，无人机物流、机器人配送等每类服务 3 分、最高 9 分——这是官方文件中少见的对未来社区服务的明确激励。

实操提示

第一，证据链前置。自评表逐条列明证明材料：设计评价阶段以智能化设计图纸、电气设计图纸、无线网络场强仿真报告为主；星级评价阶段则以产品合格证、联调测试记录、现场影像资料为主。设计院应在图纸阶段就按条目编号建立证明材料清单。

第二，承诺书即责任。星级评价时“竣工成品与申报内容一致”将被核验，申报等级不宜超出交付能力。

第三，关注“不参评视为满足”条款：不大于五层住宅的高空抛物监测、无公共电梯建筑的电动车梯控等均有豁免规则，可避免过度配置。

结语

这份指引的行业价值，在于把“智能家居”从营销话术转译为可测量、可核验、可追责的工程语言：18 条控制项守住安全与隐私底线，100 分得分项引导预留先行、国产适配与服务延伸。对从业者而言，读懂它不仅是为了评级，更是理解住宅智能化交付标准的未来走向。

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